KMK'ya Göre Apartman Yöneticisinin Görevleri

Apartman ya da site yöneticiliği, çoğu zaman gönüllülükle başlayan ama ciddi hukuki sorumluluklar taşıyan bir görevdir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), yöneticinin ne yapması gerektiğini ayrıntılı biçimde sayar. Bu yazıda yöneticinin görevlerini, tutması gereken defterleri ve pratikte en çok atlanan yükümlülükleri özetliyoruz.

Yönetici kimdir, ne zaman zorunludur?

KMK m.34’e göre kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kişiye veya üç kişilik bir kurula verebilir. Bu kişiye yönetici, kurula yönetim kurulu denir.

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Profesyonel yönetim firmaları da bu kapsamda “dışarıdan yönetici” olarak görev yapar.

Yöneticinin görevleri (KMK m.35)

Yöneticinin görevleri öncelikle yönetim planında belirtilir. Yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici şu işleri görür:

1. Kat malikleri kurulu kararlarını yerine getirmek.
2. Bakım ve koruma: Ana gayrimenkulün amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almak.
3. Sigorta: Ana gayrimenkulü sigorta ettirmek.
4. Avans toplamak: Genel yönetim, korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ile asansör, kalorifer ve sigorta için, işletme projesi onaylanıncaya kadar kat maliklerinden avans toplamak.
5. Ödemeler: Yönetimle ilgili diğer bütün ödemeleri kabul etmek, yönetimden doğan borçları ödemek; yetki verilmişse bağımsız bölümlerin kiralarını toplamak.
6. Tebligat: Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatı kabul etmek.
7. Hak kaybını önlemek: Bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek tedbirleri almak.
8. Kat maliklerinin yararına tedbirler: Korunma ve bakım için gerekli tedbirleri kat malikleri adına almak.
9. Dava ve icra takibi: Kat mülkiyetinden doğan borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak, kanuni ipotek hakkını tescil ettirmek.
10. Banka hesabı: Toplanan paraları yatırmak için güvenilir bir bankada, yönetici sıfatı belirtilerek hesap açtırmak.
11. Genel kurulu toplantıya çağırmak.
12. Asansör güvenliği: Asansörlerin aylık bakımlarını ve yıllık kontrollerini teknik düzenlemelere uygun yaptırmak ve ücretlerini ödemek.

Yönetici atanması gereken bir yapıda yönetici atanmamışsa, bu işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.

Defter tutma ve belgelerin saklanması (KMK m.36)

Yönetici; kat malikleri kurulunun kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatların özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazmak ve bu defteri, giderlerin belgeleri ve diğer bütün belgelerle birlikte bir dosyada saklamak zorundadır.

Bu defterin, her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılması zorunludur. Bu görevleri yerine getirmeyen yöneticiye Kanun’da öngörülen idari para cezaları uygulanabilir.

Pratikte en sık atlanan yükümlülük budur: kararlar alınır ama deftere geçmez, giderlerin belgeleri farklı yerlerde dağınık kalır, yıl sonunda defter kapattırılmaz.

İşletme projesi (KMK m.37)

Yöneticinin en önemli işlerinden biri işletme projesidir. Proje kat malikleri genel kurulunda onaylanır; onaylı bir proje yoksa yönetici gecikmeden geçici bir işletme projesi hazırlar ve en geç üç ay içinde genel kurulun kararına sunar.

Projede bir yıllık tahmini gelir-gider tutarları, her kat malikine düşecek tahmini gider ve vermesi gereken avans tutarı gösterilir. Proje kat maliklerine imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir. 7 Mayıs 2026 tarihli değişiklikle, mevcut bir işletme projesi varken hazırlanan geçici projedeki bedel artışı, yeniden değerleme oranıyla sınırlandırıldı.

Aidatın nasıl bölüneceğini Apartman ve Site Aidatı Nasıl Hesaplanır? yazımızda ayrıntılı anlattık.

Genel kurul ne zaman toplanır? (KMK m.29)

Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda; böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayında toplanır. Toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir toplanır. Kurulu toplantıya çağırmak yöneticinin görevidir.

Yöneticinin sorumluluğu

KMK m.38’e göre yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Yani özenle ve sadakatle hareket etmek, hesap vermek ve görevlerini ihmal ettiği için doğan zararlardan sorumlu olmak durumundadır. Şeffaf kayıt tutmak, yöneticinin kendisini korumasının da en iyi yoludur.

Yöneticinin iş yükünü azaltmak

Yukarıdaki görevlerin çoğu tekrarlayan ve kayıt gerektiren işlerdir. NovaBina Portal bu işleri tek yerde toplar:

• Karar defteri ve kurullar: Kararları dijital olarak kaydedin, yönetim ve denetim kurulu üyelerini tutun.
• İşletme defteri ve gelir-gider raporları: Tüm giderler kategorileriyle kayıtlı; rapor genel kurula hazır.
• Sözleşme ve sigorta poliçeleri: Bitiş tarihleriyle takip edin, yenilemeyi kaçırmayın.
• Takvim: Genel kurul ve yasal süreleri takvimde izleyin.
• İcra takibi: Ödemeyen kat maliklerine ihtarname, avukata devir ve icra belgeleri.
• Periyodik görevler: Aylık raporlar ve bakım hatırlatmaları otomatik oluşsun.

Yöneticilik yükünüzü hafifletmek için NovaBina’yı 30 gün ücretsiz deneyin.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. Somut durumunuz için yönetim planınızı inceleyin ve gerekirse bir hukukçuya danışın.